摘 要：2012年11月年末，北京、上海、深圳、广州等一线城市的四个地王地块已相继出炉。11月27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。
导语：2012年11月年末，北京、上海、深圳、广州等一线城市的四个地王地块已相继出炉。11月27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。其中，上海的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，拍出3.6万元/平方米的楼面价，北京朝阳区农展馆北路8号地块，起始楼面价就是3.38万元/平方米，而之前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价才2.4万元/平方米。仅隔一天，11月28日，深圳又爆出高价土地，深圳新的总价“地王”诞生，。中国海外旗下深圳公司以20亿元的总价拿下深圳宝安尖岗山地块，折合楼面价达到1.09万元/平方米，超过此前招商拍下12亿元坪山“地王”。11月30日，广州新的区域单价“地王”出现，超过15000元/平方米地价。
据中原集团研究中心公布的统计，北京、广州、武汉、天津、大连等城市批量供地数千亩，年底土地市场将创新高。各地推地潮中，一线城市的大手笔让人惊叹。广州30日将出让11块地块，其中有5块为二类居住用地，其余地块包括商务办公用地、商业金融业用地、普通仓储用地等。此外，广州12月份还有十余宗土地将推出。北京在月底还有6块土地入市。上周居住用地北京、广州、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州9城市供应653公顷，供应量创年内新高。年底最后两个月已将成为土地出让的最后冲刺阶段。
中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，11月上半月各地经营性用地供应约797公顷，已超过10月份777公顷的供应量。但这并没成为各地加快推地步伐的障碍。除北京频繁放量优质地块外，广州、武汉、天津、大连等城市也纷纷加大推地力度，批量供地总计数千亩。同时，土地集中放量刺激了房企入市的神经。月内，绿城23.7亿元于天津及大连购地，招商在深圳、天津及佛山三地18.6亿元购地，保利、万科亦超10亿元圈地。有统计显示，上周居住用地北京、广州、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州9城市供应653公顷，供应量创年内新高。而接下来各地推地规模更大。其中，本月底广州将出让11块地块；杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地；武汉计划将于12月出让48宗地块；天津将公开挂牌出让两宗地，总起始价42亿元；大连将以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地。
在2011年底，万科的土地储备约3570万平方米，足够2-3年使用，而2012年1-9月，万科新增权益土地储备603.4万平米，对应地价164.1亿元，楼面均价2719元/平米，预计4季度万科拿地规模仍将保持在较高水平。除此以外，中国建筑(601668)的土地储备也达到2789万平方米。保利地产今年三季报则显示，保利地产共有在建拟建项目 156 个，其中新拓展项目2个。这些项目总占地面积 3361 万平方米，总规划容积率面积 6385 万平方米。入冬以来，龙头房企为补足储备，在11月持续入市买地。11月以来，两市已有十多家上市公司披露获得土地使用权，拿地金额已经上百亿元，仅万科、招商、保利、金地、富力、绿城等龙头房企支付的拿地金额就达到110.45亿元，权益面积达到327.95万平方米。
土地集中放量刺激了房企入市的神经”。据公开资料显示，万达仅近期已经两次出手在通州拿地。华润也呈现出“加速前进”的态势，仅在8月20日至9月5日约15天的时间内，就耗资约34亿元拿地近800亩。万科10月共投资59亿元新增项目7个，占地面积共计98万平方米；保利地产10月投资152.5亿元新增项目9个，占地面积共计136.6万平方米，拿地面积超过今年前9个月之和。今年刚刚表态不会拿地的绿城中国，在刚刚过去的11月14日，又在土地市场出手了。”
2012年11月前22天万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价达到110 .45亿元，权益建筑面积达327.95万平方米。其中，龙头房企万科11月中上旬拿地额占据首位，拿地权益支付价达到38.66亿元，权益建筑面积达到119 .52万平方米。万科回应南都采访表示，“资金比较充裕，可灵活把握土地市场的机会”。绿城本月出手23.7亿元于天津及大连购地，招商在深圳、天津及佛山三地18.6亿元购地，保利亦超10亿元圈地。各大房企良好的销售业绩以及略微改善的海外融资环境，都为房企补足储备提供了一定利好。招商地产前三季度公司共拿地97万平方米，拿地金额84 .82亿元，拿地价格是去年前三季度40 .15亿元的近两倍。招商地产回应拿地事宜表示，资源拓展方面，公司以积极补充一二线城市为主，三四线城市地段低端为辅。关注发展潜力大的新兴城市，把握城市更新和企业兼并收购的机会。
截至目前，SOHO中国、中海地产、金地集团、世茂房地产以及首创置业等5家上市房企11月融资总额约208.09亿元。11月以来，多家房企以发债等各种方式成功获取大笔境外融资，中海地产和SOHO中国融资规模甚至分别高达10亿美元。11月15日，中海地产宣布已向港交所申请两笔合共10亿美元的担保票据上市。据悉，该票据分两部分，分别为10年期7亿美元票据，票息为3.95%；20年期3亿美元票据，票息5.35%。而金地集团和SOHO中国也加入了境外融资的大军。11月14日，金地集团披露，其全资子公司金地国际投资有限公司在新加坡发行3.5亿美元五年期固息债券，年利率7.125%；11月1日，SOHO中国宣布公司发行总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元5年期票据的年利为5.75%，4亿美元10年期票据的年利为7.125%。上述5家内房企已经在境外资本市场上获得约208亿元的融资，虽然内房企境外融资已经屡见不鲜，但其今年年末的融资动作却突然暴增。
链家地产市场研究部的统计显示，截至11月29日，11月已有14家上市房企加大融资力度，融资额总计达到265亿元。而根据上述房企发布的公告来看，房企境外获得的资金多用于偿还短期债务、增加项目储备以及维持日常项目开发运作等。此外，内地房企赴港上市通道正在重新开启。11月29日，新城发展控股在香港上市成功，募集资金近19亿港币。而在此前的23日，同样来自内地的香港上市房企旭辉集团也成功登陆香港资本市场，募集资金15.3亿港币。实际上，尚有数家房企此正在排队等待赴港上市。11月28日，首创置业控股子公司中环广场有限公司发布公告称，其已向香港联合交易所申请批准将于2015年到期的人民币20亿元7.60%有担保债券。预计买卖债券的批准将于2012年11月30日或前后生效。而此前两天，11月26日，世茂房地产公告称，公司将获得6.1亿美元及4.68亿港元(合计约41.77亿元人民币)的多种货币定期贷款融资，贷款期限为三年。
一，为什么房企手上有大量的土地储备，即使借钱也要买土地，出于什么考虑？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“土地价格，对于房地产开发商来说至关重要，查到的一些数据显示，虽然地产调控政策一直未断，但这并未影响房企拿地的积极性，也就是所谓的囤地。房企所买的地，追根溯源其主要来源都是农地和农村的宅基地，新征用的农地涨价，那么也意味着，那些已经囤地的开发商又多了很多账面的盈利。”
二，短短四天之内多个城市多宗土地顺利出让，甚至一二线城市出现地王，意味着什么？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“一二线“地王”不断诞生正值全国各地土地出让明显局部回暖之际，意味土地市场火爆，回暖趋势明显。一方面说明土地市场局部回暖，房地产商拍地积极性有所提高，另一方面低价回暖的大背景下，年底最后两个月或成为各地政府土地出让的最后“冲刺”阶段。按照各地政府以往卖地惯例，年底政府一般都会加快加大集中土地供应力度。同时，地方政府考虑到今年土地供应完成率不尽如意，而土地财政收入不断下降，影响到财政支出。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“土地市场全国呈现大部分城市回暖趋势，一则多数城市出现地王。二则大房企疯狂抢地，国进民退。三则地王的高溢率与成交率同时达到100%以上。四则11月房企支出的土地款项超10月份。五则地方政府年末土地供应集中爆发，房企积极拿地。六则全国大部分城市住宅地价连续保持10%上涨。”
四，“地王”为何频频出现，这样的“供地潮”和“拿地热”将对明年的楼市带来什么样的影响？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“在上半年土地出让完成率较差的背景下，为完成年度目标，地方政府均开始集中推出土地，其中不乏核心地段的优质地块，另外一方面是房企不差钱，房企自然不会放弃好机会。房企拿地不手软。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“ 地价对房价的影响将会再次出现。按照常理来讲，土地成交价格高会拉动楼盘项目价格，地王的频繁出现很可能助推房价上涨。一则保障房大量集中建设占住宅用地，影响住宅用地供应。二则按照城市化的人口进程计算。每年几千万人口进城，产生大量的购买需求力。三则目前全国住宅的供应比较缺乏，供不应求肯定会导致价格上涨。”
五，未来土地市场有什么变化？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“ 从目前土地出让的方式与房企拿地的趋势看，土地市场正在悄然发生着变化至少有四方面的变化，一则以往常规条件不足以衡量未来开发商拿地的实力。二则房企分化越来越严重，大房企抢地，小房企打酱油。三则国进民退现象成常态，特别是央企与国企依然是拿地主力军。四则地王的出现成为房地产市场标志性的风向标。”
六，为什么年底房企融资频繁？融资方式有什么变化？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“ 房企境外获得的资金多用于偿还短期债务、增加项目储备以及维持日常项目开发运作等。所以，房企积极融资主要基于四个方面考虑，一则海外融资贷 款成本低，况且国内贷款收紧。二则房企土地补仓需要，年底土地集中供应期借机增加土地储备。三则年底面临着各种工程款项的资金结算，也需要满足项目的后续投入。四则年末将至，部分房企短期债务压顶，融资也是为了偿还短期债务，优化债务结构。”
七，为什么央企拿地频繁得手？怎么看？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“ 究其原因，有强大的资本支持以及与地方政府谈判话语权，是央企独特优势所在。由于融资成本的天壤之别，未来房地产市场将以央企和有央企背景的房地产企业作为主力军。一定程度上，即便是地方国资企业，也可能在这一波拿地潮中被边缘化。事实上，得益于今年良好的销售业绩，加之融资成本较低，资金充足的央企在土地市场上大展拳脚不足为奇。9月以来，短短两个月的时间，央企拿地耗资近四百亿元。显然，在未来的土地市场，资金实力雄厚的央企将占据主导地位，中小房企将被进一步挤出土地市场。今年，央企的销售情况明显好于去年，这使得央企大手笔增加土地储备，为在后市的竞争中扩大优势做准备。央企频频拿地表明对后市看好，同时，也表明其扩张的意图。实际上，央企敢于大手笔拿地，与其融资环境明显好于民企有很大关系。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“ 从部分典型上市房企的融资方式来看，除了传统的贷款，债券等融资方式外，房地产基金，资产证券化等非传统的融资工具已进入了实际操作阶段。上述融资方式分散了银行和信托等金融机构的风险，或将成为未来房企融资的新趋势。此外，与传统融资渠道实行“名单式管理”相比，这样的融资渠道则相对灵活得多，对房企有较大的吸引力，但房地产基金等融资渠道的发展，也可能意味着利润将会被更多的市场主体瓜分。不过，大型房企在规模和渠道上的融资能力很强，但中小房企的融资环境并未出现明显改善，融资成本依然居高不下，如中天城投的信托融资年利率仍然高达14%。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“从当前市场上反馈出的各种信息来看，地产企业对于房地产市场明年的发展前景保持乐观。对于融资和拿地均不占优势的大多数房企而言，没有跟着央企走的优势和资本，或者是房地产市场开始走向分化、出现行业洗牌的前奏。国资委劝退78家央企时，是本着央企做大做强主营业务的考虑。对于原本就将房地产作为主营业务之一的企业来说，并不存在淡出一说。相反，因为土地属于资源类产品，央企牢牢把握这一经济脉搏的战略从未改变。”央企却不断在土地市场上“加仓”，一面借助“天赋异秉”，使得地方稀缺地块的出让为其“量身定制”；一面通过低成本融资，在资金比拼上更胜一筹。在两大有利因素的支撑下，央企“从容”地在土地市场排兵布子。而在这两大因素的另一面，民企则逐渐淡出房地产行业，或涉矿、或转行，不一而是。在国资委宣布78家央企退出房地产业务后两年多时间里，主营房地产的央企却呈现越来越密集的“加仓”土地市场的趋势。”
中原集团研究中心监测的12个城市数据显示，11月份前15天各地经营性用地成交面积约356公顷，约占10月份成交量的58%。中原集团研究中心表示，由于前期集中推地，11月下半月仍有多宗土地到期，土地市场将持续活跃。央企拿地情况尤为突出。据中原集团研究中心数据监测，9月至今，在中原集团监控的20个重点城市中，央企拿地共计32块，涉及总金额达365.37亿元。其中，拿地势头最为凶猛的要数保利，9月至11月，保利在北京、上海等多个一、二线城市共计拿地12幅，总耗资192.14亿元。招商地产也是央企中拿地动作最大的房企之一，9月-11月共拿地8幅，共斥资37.76亿元。
今年，保利地产无疑是拿地最积极的央企。从年初至今，保利地产共拿地19次，土地成交总价达到了286.3亿元，不仅是资金用于土地储备最多的央企，更高于万科267亿元的拿地金额。10月份以来，保利拿地的速度明显加快，仅10月一个月，保利用于拿地的金额已经超过前9个月的总和。统计显示，仅10月份一个月，保利就拿下9块土地，总地价款152.49亿元，项目总建筑面积415.44万平方米。11月27日，保利地产又以9.466亿元拿下杭州的一幅土地。另一家在土地储备上表现出野心的央企是中海。11月28日，中海以20亿元竞得深圳宝安尖岗山一宗土地，地块总价创造了深圳今年的新地王。该地块不计公共建筑建设与运营成本，楼面价达到了10983元/平方米。在拿到这块地之前，今年中海累计新增土地储备已经达到了585万平方米，其中新增权益土地储备558万平方米。不过，这个新增土地储备面积距中海今年初计划的720万平方米尚有差距。中海计划全年用于拿地的金额250亿元，而至今只用了146亿元。可见，中海年底可能仍会继续拿地。
招商地产也是拿地动作比较大的央企。11月13日，招商地产以总价12.24亿元拍得深圳坪山新区一块居住用地，创造了当时的深圳地王。不过，这个总价地王纪录仅保持了半个月，就被中海的尖岗山地块刷新。据统计，9月-11月招商共拿地8幅，总金额37.76亿元。而在上半年仅拿两幅地的华润置地，自下半年开始，已耗资34亿元拿下4幅地块。实际上，年关将至，为了完成全年供地计划，地方政府的推地力度明显加大，而央企则成为其中的拿地主力。中原地产数据显示，9月至今，在20个重点监控城市中，央企拿地共计34块，涉及金额达到394.87亿元。
2012年11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，起始楼面价为3.38万元平方米。远远高于此前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价2.4万元平方米。2012年11月29日，北京土地储备中心一次性公布了三宗招标出让土地的得主，分别是万达19.2亿元摘得通州北苑地块、华润曙光5.07亿元竞得密云县水源路以及龙熙2.8亿元竞得大兴区庞各庄镇镇区改造6号地，合计约为27亿元。除北京外，事实上近期多地均出现了“土地热”。一周内，万达已经两次出手在通州拿地。11月29日获得的通州北苑地块土地面积77236平方米，其中建设用地56591平方米，折合楼面价7786元/平方米。该地块较3天前万达在该区域竞得的另一地块楼面价低16%。此外，华润也呈现出“加速前进”的态势，仅在8月20日至9月5日约15天的时间内，就耗资约34亿元拿地近800亩。昨日获得的密云县水源路地块折合楼面价1768元/平方米。
2012年11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7 亿元拍得黄浦区594 (北块)、596 街坊商办地块，其高达3.6万元/平方米楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。上海12月还将出让海门路55号地块、漕河泾社区地块、火车站北广场地块和外滩等区域4宗地块。前三幅地块起拍价分别为46.9亿元、54.31亿元、47.46亿元，均超过今年上海总价“地王”的45亿元总价。
2012年11月30日，广州土地拍卖会上9宗地全部顺利拍出，其中荔湾滘口大街地块、白云集贤庄地块、罗冲围地块最后以竞配保障房的方式拍出，竞争十分激烈。此次地块拍卖采取设定保密的最高限制地价原则，当竞买人报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房和竞配建保障性住房建筑面积的方式，同时拍卖师在现场不断提醒“谨慎投资”、“注意风险”，但还是出现了芳村新地王，地块楼面均价也被推升至14210元/平的天价(不含保障房)。荔湾金蝶厂地块最终以104946万被珠江实业集团竞得，折合楼面价格14210元/平房米，配建保障房面积3100平，占建筑面积4%。
2012年11月28日，深圳宝安尖岗山A122-0341 宗地土地使用权及两馆建设运营管理权在深圳房产交易中心竞标，吸引了深天健、佳兆业、万科招商联盟、中海4家房企参与竞标。最终中海竞得该地块，出让价20亿元，楼面价10982.976 元/㎡。2012年11月29日下午在南京举行的土地拍卖会上，南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块。使该幅地块成为2012年以来全国范围内的总价地王。这次出让的下关2号地块，位于两年前出让的下关1号地块和3号地块之间。其规划用地性质为商住混合用地，出让面积达到了364214.6平米，堪称“巨无霸”地块。
南京临江老城改造建设投资公司以底价竞得两幅地块，而中国中冶独资的大型国有房地产开发企业中冶置业占临江改造建设80%的股份，成为下关地王的实质买家。根据土地资料，上述地块总出让面积为36.4216万平方米，综合容积率为1.99，以56.2亿元的成交价计算，该地块楼面价达7753元/平方米。由于G50地块起拍价较高，因此在开拍之前，该土地就已经吸引了很多的目光。可查的公开资料显示，今年以来，北京历史成交总价最高地块是总价为26.3亿元的万柳地块，而年内成交总价最高的上海某块土地出让价为45亿元，仍然比G50地块要低上不少。
但更关键的还是在于土地交易本身。昨日出让的G50地块，毗邻滨江G32以及G33号地块，是下关滨江商务区的最后一幅土地。该土地性质为商住混合用地。公开资料显示，下关滨江商务区作为南京市十大功能板块之一，是南京市滨江片区环境综合整治开发结合危旧房改造的重点工程，南京市计划将该地区打造成南京的“外滩”。目前，滨江G32、G33地块内的居民和工企单位的搬迁工作均已进入扫尾阶段，明年全面转入建设阶段。具体到G50地块，以南京西站及及周边片区为主体的G50地块未来主要用于下关滨江商务区中的文化娱乐用地、交通用地、住宅用地、基层社区中心和文物古迹用地等，和整个滨江商务区融为一体。而最后接手的南京临江老城改造建设投资公司，其实不是别人，正是2010年9月拍下G32和G33土地的买家。
该公司隶属于中国中冶集团旗下中冶置业集团，是后者于2010年9月为竞拍滨江商务区而临时成立的公司。换句话说，中冶集团实质上拿下了下关滨江全部土地。中冶集团昨晚发布的公告称，此次取得G50地块的土地使用权后，该地块的重新开发将与原1(G32)、3(G33)号地块形成一个整体，使南京下关滨江项目的总体占地面积达到236万平方米，建设用地面积103.18万平方米，规划总建筑面积372.4万平方米，将提升南京下关滨江项目的整体性，有助于提高项目预期收益，降低风险。结合历史资料，中冶为上述三块土地总计花了约250亿元的资金。就在几天前的11月26日，中冶置业集团刚召开了南京下关滨江项目开发建设推进大会，正式宣告南京市十大功能板块区中的下关滨江商务区板块进入拆迁与建设同步推行阶段，2013年将成为滨江项目的“全面建设年”。