[提要] “年初公司就预料，今年3月份市场会有一个窗口期，因此准备了近100亿的货量在3月推出。”
“有解读说保利的促销是全面降价，实际上我们是在主动适应政策调整，抓销售窗口期，而这也会贯穿今年全年。”对外界称之为降价促销的说法，保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊如是回应。
其实，降价促销也好，抓销售窗口期也罢，仅从实际销售情况看，保利地产3月份的销售业绩上实现了峰回路转。
据保利地产4月9日晚间公告显示，2012年3月，公司实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。
2012年一季度，保利地产共实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。
虽然尚不及再次过百亿的万科，但97.38亿元的单月销售额还是保利自去年6月以来的新高。
2011年6月，保利地产实现销售额113.54亿元，而这也是保利2011年唯一的一次当月破百成绩。
“窗口期”
事实上，今年一季度，窗口期、小阳春成了市场热点，而各大房企也都抓住这个难得的市场回暖期，进行各种促销活动。
而保利地产也在今年1月1日至2月元宵节期间，就在全国40多个主要城市联合举行了“囍春行动”，活动共涉及100余个在售项目和2万套房源。
有业内人士猜测，如果这2万套房源能售出，预计将为保利带来近百亿元的销售额。
对于3月份市场情况的好转，保利也早有准备。
“年初公司就预料，今年3月份市场会有一个窗口期，因此准备了近100亿的货量在3月推出，而这也是保利能在3月份取得较好成绩的主要原因。”保利地产品牌中心副总经理何智韬对观点地产新媒体如是表示。
“不同区域的项目，会选择一个比较合适的价格入市，保利在走量与利润追求方面会寻求一个平衡。”
何智韬还提到，3月份，保利各地的项目都采取了一些具体的策略，在新项目的定价上比较准，属于随行就市，不会特意提高售价；而在老项目的去化方面，在考虑前期业主的接受程度下，售价也会做一些灵活调整。
而就具体项目而言，保利也确实做了一些调整。
3月29日上午，保利地产位于广州的首个高端豪宅项目保利天悦正式开盘销售，此次推出的92至127平米的公寓，售价最低18888元/平方米起，均价21000元/平方米；而370平米的一线江景豪宅，均价为35000元/平方米。
该豪宅项目的入市价格，相比之前外界4-6万/平米的预计，还是有很大幅度的下调；其周边面向会展经济的公寓产品，也比保利天悦的公寓售价高。
合富置业首席分析师龙斌就曾表示，保利天悦的开盘价，无论是公寓还是江景豪宅，其价格都比较合理，与市场预期相比还有一定下降。
或许正是得益于之前的良好宣传及合理定价，保利天悦开盘两小时即销售逾300套，销售金额突破10亿元。
除了新推盘售价低于市场预期外，保利在老盘加推上也作了售价调整。
据悉，保利南京仙林项目罗兰香谷在3月底加推136套房源，价格在10000元/平米。同时，在开盘当天还推出一部分特价房，特价房面积87平米，单价约8000元。特价房每户将赠送6-8个平米，如果算上赠送面积，每平米价格在7650元起。
逆市拿地
4月9日晚，保利地产除了公布3月业绩外，还发了一则获得新项目的公告。
公告称，保利华南实业有限公司与信保（天津）股权投资基金管理有限公司，通过挂牌方式取得佛山市佛山新城商务中心项目地块。
该地块净用地面积25.24万平方米，规划容积率面积约62.5万平方米，成交总价18.7亿元，土地用途为商住用地。
这是保利今年继在武汉、西安后的第三次拿地。观察目前的土地市场，除了招商在2月份与九龙仓合作以23.7亿拿下北京来广营地块后，保利此次佛山拿地算是大手笔，而万科今年以来也仅在唐山拿下一幅地块。
“总体而言，保利还是看好中长期的土地市场，在目前土地市场处于低谷时，保利入市拿地是值得的，且这些均是比较优质的地块。”何智韬表示。
“佛山项目选择与信保合作进入，也是看好这个项目的情景，而土地成本也不高，同时可以与之前的保利东湾连成一体，算是东湾项目的拓展，从而共享该项目的商业配套，节约一些成本。”
何智韬还提到，之前拿下的武汉旧改项目和西安的两幅地块，成本也不高，且保利均追踪多时，并且实现了进入西安市场的目标。
事实上，保利一直是土地市场上的常客，纵观其近几年的拿地情况，甚至还表现出一些激进。
2009年，保利曾投入410亿元购买土地，占到当年销售额的近95%；2010年，保利全年新增土地权益面积高达1441万平米，投资近500亿，占当年销售额的76%。
而2011年虽然有所减少，但购地款也达到240亿，占当年732亿销售金额的33%。
不过，伴随着大规模的拿地，在整体楼市遇冷的情况下，保利的存货也随之大幅上升。据保利不久前发布的年报显示，截止2011年末，其存货约为1521亿元；同时负债率仍处于78.43%的高位。
或许正是意识到存货压力，保利在年报中就提及，今年将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。
宋广菊之前也表示，调控使房地产行业进入了寒冬期，保利今年的主要策略是“控风险，促发展”，负债率计划控制在不超过去年78.43%水平。