导语：2011年5月，保利地产收到了来自国资委《关于积极参与保障房建设的通知》，在该份文件中，国资委要求主要从事房地产行业的央企积极介入各地保障房开发。经济观察报 记者 邬琼 企业参与保障房在现实环境中究竟有多少可能？
2011年5月，保利地产收到了来自国资委《关于积极参与保障房建设的通知》，在该份文件中，国资委要求主要从事房地产行业的央企积极介入各地保障房开发。
似乎是有消息源在先，事实上，2011年年后保利地产各区域公司就已经向所在的19个城市的政府提交了《关于申请参与保障性住房建设的函》。
“2011年最初计划是落实5个保障房项目，当时正在洽谈的项目有10个。”保利地产方面对本报表示。
但即便是积极性颇高，2011年保利地产的保障房计划并不顺利，最终2011年保利落实的保障房项目也仅是2011年初制定的新增5个项目的指标。
资金和土地依然是困扰类似于保利这样的央企进入保障房领域的重要因素。
“保障房建设应遵循政府主导、企业参与的原则，政府应着重完善在土地供给、资金保证以及中长期运营机制方面的配套政策。”保利地产方面称。
但迄今为止，地方政府对保障房土地供给并不热衷，尤为重要的是保障房资金来源依然在政府拨款与社会融资之间徘徊，且中央与地方政府在资金支持上的比例亦不令地方政府满意。
“保障房指标是硬性的，但是资金来源渠道和土地供给方式尚在探索之中，这使得原本微利，乃至无利可图的保障房在企业参与层面毫无吸引力。”有广州市地产业内人士对本报表示，“即便是央企，他们也是上市公司，是在市场化的房地产行业当中生存的企业。”
北京南沙河的案例
北京南沙河项目是保利地产备受关注的廉租房项目之一。
2011年6月，一纸信托计划将南沙河项目推上了风口浪尖。保利原本希望通过信托的方式运作一个住宅配套保障房的项目，却被指运用保障房概念进行信托融资。
在这笔融资额仅为3亿元的信托当中，保利地产给出了7.2%的年收益率，保利在信托项目中明确表示，信托利益实现方式来自于南沙河项目收益抑或南沙河项目转让收益。
但疑点在于，南沙河项目的信托承诺收益较保利地产公开表态的保障房的利润要高得多，保利方面认为，就保利地产保障房项目利润而言，一般利润维持在3%，但该笔信托给出了7.2%的年收益。
保利地产方面并未就该笔信托融资做出详细解释，但显然信托并非仅仅在保障房项目部分。
事实上，南沙河项目除廉租房之外，亦有商品房。因此有媒体认为保利地产是利用保障房概念进行商品房建设融资。
“单纯意义上的租赁类型的保障房很难进行信托融资。”有房地产业内人士表示。事实上，国内公租房项目仅有重庆等少数地区进行信托融资，重庆公租房信托承诺的收益率高达9%以上。
“但是那是重庆市政府的项目，是政府的财政担保的，是政府发行的信托融资。”上述房地产业内人士称，“如果开发商建设公租房或是廉租房的话，他们的收益只能指望政府回购，如果政府回购后，开发商的利润仍维持在保利所言的3%的水平则意味着单纯的保障房信托收益率不可能达到7.2%的水平。”
因此，只有在商品房与保障房混合的项目中上市公司方才有信托融资的希望，并用商品房的利润来弥补保障房利润的不足。
“国内的保障房信托融资仍主要集中在利润相对较高的旧城改造项目上。”上述房地产业内人士表示。事实上，除此之外，保利南沙河项目通过商品房利润补充保障房利润进行信托融资亦是方式之一，但是极少有信托愿意做单纯意义上公租房抑或廉租房信托。
“保障房项目我们的想法是只要不亏，我们就会去尝试，我们是央企，有这个社会责任。”保利地产表示，但实际情况则是不挣钱的保障房无法进行顺利的融资。
仅仅是尝试？
保障房融资困难来源于资本市场对保障房赢利能力的不信任。在大多数信托看来，单纯意义上的公租房或是廉租房，除非政府回购产权，许诺开发商足够的利润，否则无法保障收益率。
但此间关于保障房赢利能力的讨论不绝，迄今在国内仍未有公租房和廉租房成功运营的案例。
“保障房建设后的退出机制及后期运营也非常重要，也需要长远、细化、明确的运营机制相配套，以保证保障房能够在商业规则下自我循环。”保利地产表示。
一种理解是公租房和廉租房作为租赁性质的保障房，具备稳定租金收益的条件，如果配置相关商业配套用于出售抑或出租，其收益亦可观。
2011年9月，财政部曾下发《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，鼓励廉租房和公租房社区规划时配套商业。
但迄今为止，国内廉租房及公租房社区仍为起步阶段，在商业配套运营及租金收益层面仍未有成熟的案例。中央无法凭空制定相关细化明确的运营机制，他们更多鼓励地方政府积极实践，但地方政府和开发商却因为中央并未有明确的指导意见而对运营本身缺乏足够的信心。
事实上，长远的租赁型收益在保障房建成后的运作上有更多的空间，例如将租金收益证券化，用于上市融资，此类案例在香港及英国等地有成功案例。
但是相关运作需要大量的金融制度、建设标准、规划标准作为支撑，在政策并不明确的背景下，企业无法预估项目赢利能力，并在此基础上进行风险评估，这是保利强调其仅仅是尝试保障房的原因。
“站在现实的基础上，保障房的赢利能力是有限的，地方政府要求是3%，我们最多也只能做到3%，但是如果政府在运营层面有更多明确的信息，保障房会有更大的空间。”保利方面表示。