提要：去年全年，保利香港实现签约销售158亿元，比2010年增加39%；开售的34个项目实现销售面积约215万平方米，超额完成全年210万平米的目标。去年一年，保利香港分别在宁波、惠州、烟台、威海、贵阳以及遵义购入6幅地块，总总规划建筑面积约660万平方米，超出年初新增500万平米的目标。
观点地产网 曹萍 3月16日，保利香港2011年业绩发布会于香港举行。保利香港主席兼董事总经理雪明、董事副总经理叶黎闻、常务副总经理张万顺、投融资总监蔡伟生及财务总监潘治平在此次会议上明确了2012年公司的发展目标与路径。
2011年，保利香港实现营业额141.05亿港元，股东应占盈利为27.77亿港元，分别较去年同期分别增长66%、51%。
去年全年，保利香港实现签约销售158亿元，比2010年增加39%；开售的34个项目实现销售面积约215万平方米，超额完成全年210万平米的目标。
其中，可圈可点的是贵州区域，全年签约销售超过40亿元，而上海、武汉、广西3个区域销售额均超过20亿元。
贵州遵义项目更是保利香港所满意的业绩。保利香港高层在业绩会上，指出，去年公司在贵州遵义购买的地块规模相较而言比较大，而且项目实现了“当年拿地、当年开盘、当年销售”的策略，且开盘即售10亿元。
去年一年，保利香港分别在宁波、惠州、烟台、威海、贵阳以及遵义购入6幅地块，总总规划建筑面积约660万平方米，超出年初新增500万平米的目标。
在完成一个全国性战略布局外，鉴于今年不会放松的大背景，保利香港将今年的拿地规模缩减为300万平米，开工量也缩减近半到350万平米。
为了稳健起见，保利香港将今年销售目标定为160亿元，合同销售面积200万平米，新开工面积为350万平米，同时，公司预计去化率将低于去年70%的水平至50%。
尽管如此，但保利香港仍然面临一个负债率较高的问题。截止去年底，其负债率为103%，保利香港希望通过提高销售的办法降低负债率。
公司高管透露，今年保利香港应支付的土地款为16-19亿元，工程款约120亿元，总的资本开支预计为140亿元。
以下为2011年保利香港业绩现场问答实录：
媒体提问：你们今年新开工的面积差不多只有去年的一半。但市场上很多人说下半年楼市会开始松一点，公司是否担心楼市真的好转出现无楼可卖的现象？
管理层：我们年度开工计划是根据整体的形势和国家政策形势充分估量市场走势来确定的。第二个方面，我们也要盘点2011年仍然有多少货量没有销售，从新开工的货量保证我们全年都能持续有楼销售。
2011年，我们有近100万平方米货量已达到销售结转条件，但还没有实现销售，今年第一季度最重要的是实现这方面的去化。2012年我们全年整体的新开工面积有350万平方米，全年有400多万平方米可以销售的货量。
按照今年160亿的目标，在今年形势下要实现稳定增长，我们仍然可以保证全年有充足的货量可以销售。
媒体提问：你们去年的去化率是多少？今年目标是多少？之前温家宝总理也说了房地产价格还没有调整到位，离合理价位还有一定差距。你们去年销售价格也是下降了，对房企来说，你们今年是不是还有一个下跌的可能性？你们觉得所谓的合理价位是什么价位？
管理层：对今年的市场形势的判断我想大家都差不多，一方面是国家的宏观调控政策在今年内还看不出有放松的迹象。同时，前几天温家宝总理在答媒体提问时也讲到，房价还没有达到一个特别合理的程度，同时也强调房地产行业也要充分利用市场的力量。
也就是说，今年房地产市场从宏观调控政策上没有看出调控松动的迹象，但是房地产业仍然是一个支柱性产业。年内短期的波动性是会存在的，所以我们今年制定的计划是比较稳健的一个计划。
我们围绕这个计划，我们有一个总的工作思路--“防风险、控投资、去库存、调结构”。这是我们今年工作总的指导思想，也是为了应对这种不确定形势出现的波动。
从去化率来看，去年我们的去化率是70%。去年我们房价大概下调了2%，今年房价的确定我们总的思路是随行就市，根据市场的情况来决定。
我们今年的销售货量大概是400多万平方米，销售目标是200万平方米左右，所以今年去化率预计接近50%。
媒体提问：刚才谈到今年的总的销售货量大概是400万平方米，换算到销售额上有多少？另外，公司去年在售的项目大都是在限购城市，中央明确表示今年调控不会放松。我们在选择推盘城市上会不会有意识的规避？
管理层：我们今年的货量大概是400万平方米，货值价格应该跟去年差不多，所以整体有300多亿的价值。如果我们按照50%左右的去化率水平，今年我们定的目标还是比较稳健的，160亿的销售。
第二个问题，怎么落实我们的销售目标。在整个产品区域布局上，我们二三线城市的在建规模，是比较充分的。二三线城市刚需市场是非常大的。另外，这部分受价格的影响相对比较敏感，价格稍微有调整销售是容易实现的。
相反，在一线城市，可能房价还存在一些不合理的现象，价格比较高。但是，我们主要供应的产品是二三线城市的符合刚需的产品。
媒体提问：去年你们拿地已经超过年初的预期指标。虽然今年市场比较紧，但土地市场相对冷清，集团在拿地方面是怎样一个想法？
管理层：其实我们去年土地储备也不是增加了很多，去年年初我们定的目标是增加500万平方米土地储备的规模，去年最终实现新增土储660万平方米，主要是因为在遵义拿了相对比较大规模的土地。而且，该项目去年也实现了10亿的开盘，实现了当年拿地、当年开盘、当年销售这样一个业绩，所以，我们觉得去年土地储备的安排还是比较稳健的。
今年我们关于土地储备也有一个预算，大概是新增300万平方米左右的规模，只是补充原来的土地消耗。我们希望整体上能保持2000万以上的土地储备规模，这样才能符合我们公司发展的策略。
媒体提问：你们今年土地储备的目标是300万平方米，所需金额大概是多少？另外，保利香港今年净负债率比较高，之前市场上也说你们可能会有一些发债的融资行为，我想问一下管理层，你们今年融资是怎么考虑的，究竟会用什么样的途径？
管理层：我们希望今年能够补充300万平米的土地规模，大概金额今年需要支付的不超过20亿，大概在16亿-19亿之间。
关于融资，在目前的情况下，我们的负债率比2010年是相对低的，我们现在的负债率是1.03这个水平，我们还没有计划在市场上发债。
媒体提问：公司目前的负债率是103%，你们有没有什么方法降低负债率，因为去年说已经尽了力，今年还有没有这方面的计划？今年的资本开支除了刚才说的十几亿的买地，还有多少需要还的债？
管理层：公司长远的净负债率水平还是希望有所降低。现在负债率是1.03，我们希望用一年的时间达到1这个水平。我们主要是从我们的利润产生方面不断提升净资产，把这个净负债降下来，也就是说，希望进一步把销售抓上去，在现在的速度上实现进一步提高。
从年底来说，我们准备要还的贷款大概占我们现在总负债的32%，按我们现在手上的现金和预期的销售资金回拢，这个应该是能够满足的。
在资本开支方面，今年除了16-19亿买地外，工程开支款有120亿，加起来大概是140亿的资本开支。另外，去年我们实现了100亿的销售但还没有入账，这个都会在今年产生利润。
媒体提问：关于今年的整体销售策略，刚才提到说要更加合理地定价。我们看到，近来看到招商、万科等都有一些比较大规模的促销，公司今年在这方面有没有安排？
管理层：公司的经营一直是以市场为主，招商也好、万科也好，都是我们的对比企业，我们非常关注他们的经营行为。
我们企业是一个成熟、专业的企业。几年来，我们在不断学习、规范，提高我们的专业能力。今年我们延续了去年的做法，第一个，加强团队建设，提升我们自身各方面的开发专业能力。
第二，在产品上要完善销售形象，提高性价比。我们对每个项目都有不同营销策略，主要从销售形象上不断完善。
第三个，从价格方面，这可能是最关注的，我们始终是根据市场情况随行就市。对于不同地区、不同的项目、不同类型的产品，我们都是以去库存为中心来随行就市定价来实现我们的销售。
媒体提问：去年实际销售面积比管理层预期的要多，但实际销售金额比预期的要少，根据这样的数字是不是能够推断你们去年的降价幅度？另外，你们今年目标的销售面积比去年减少了，但销售金额是比去年增加了，也就是说今年的合约销售均价提高才能实现这个销售额的目标。但是，你们刚才说要随行就市，那怎么能够保证销售均价的提高呢？
管理层：我们今年有400万平方米的货量可以推向市场，价格如果简单算8000元/平方米的话，200万平方米才能达到160亿的销售。实际上这个价格也是互动的，如果价格下跌我们面积会卖得更多，如果价格能够保持现在的商品可以卖得少一点。实际上，核心的回答就是我们有充足的货量，对销售还是有把握的。
媒体提问：如果你们调价，会做出多大幅度的调整？
管理层：没有一个计划，会按照市场的情况来定。今年市场的销售机会可能是逐渐出现，而且是短时间的出现，我们希望抓住每一个销售时机。我们会根据市场的情况来安排我们的销售，但前提是要保证我们有一定的利润水平，我们还是希望有低于30%这样的毛利水平，其实目前，我们还是有很大的空间来安排价格的调整。