提要：武瑾莹 陈泽佳从2009年底价拿地，到今年3月首期项目终将面世，保利在琶洲的旧改项目在历经三年之后终于将正式开启销售。据悉，本次保利欲首推的项目，其中一栋大户型单位为保利天悦项目中为数并不多的一线江景房豪宅。
从2009年底价拿地，到今年3月首期项目终将面世，保利在琶洲的旧改项目在历经三年之后终于将正式开启销售。
已经命名为“保利天悦”的项目销售中心近期已经正式对外开放。此外，最新消息是，保利天悦首期欲推出136套370平方米的江景豪宅，均价将在4-6万/平米左右，而入市时间暂定3月底。
保利天悦
公开资料显示，该项目位于琶洲大桥南阅江路琶洲塔公园旁，为琶洲村改造的住宅项目。保利天悦项目总占地达到75万平方米，总建筑面积185万平方米。规划建设22栋370平方米高层豪宅，8栋90~120平方米商住公寓。
另外，该项目不仅包含了滨江豪宅的住宅项目，同时也集成了12万平方米的ShoppingMall、超甲级写字楼，商业步行街、酒店等一体的大型综合体项目。
据介绍，保利天悦项目不仅是保利目前所打造的最高端项目，同时也是广州市在建的最大的城市综合体项目。
而此次推货量共有500多套，其中江景大户型首期将推出136套，而90-120平方米的商住项目将有400余套入市。
据项目销售人员表示，目前保利天悦的样板房还未开放，首期房源估计3月底会面市，目前具体定价尚不清楚，各种优惠折扣也还没有确定。
但销售人员还是给出了一个价格区间，称初步预计该项目的价格为4-6万元/平米。
与2009年拿地时产生的4714元/平米楼面价相比，保利天悦的首期定价之高颇让人惊讶。
2009年10月20日，保利底价拿到了琶洲村捆绑出卖的40万平方米巨无霸地块，成交价为底价1.42亿元。
尽管4幅地块地价底价仅1.42亿元，但保利需要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费，还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治，实际楼面地价达到4714元/平米。
全国复制
事实上，让保利有底气将价格定得如此之高的一个重要原因是，作为广州政府圈定的未来“国际城市中央商务核心区”，琶洲未来的发展前景的确颇值得期待，而保利天悦将成为该区域内唯一的住宅项目。
而这也是保利天悦销售人员反复强调的一点，其称，在未来琶洲将不会有住宅土地推出，这附近将只有保利天悦一个住宅项目了。
合富置业首席分析师龙斌称，目前琶洲尽管已经成为CBD的构成之一，形成了以会展经济为中心的概念，但是综合体的概念还是很缺乏，保利天悦这种大体量项目的推出，则有望巩固琶洲的区域地位。
另一个让定价可能突破4万元/平米的原因是，保利集团欲将这个离总部大楼咫尺距离的超级大盘打造成保利手中的旗舰项目，以填补其顶级豪宅的产品空缺。
据保利内部人士透露，保利集团上下对该项目花费了极大的心血，让集团最好的团队倾力打造，欲使其成为保利在全国标志性的项目。
一个足以代表的细节是，此前保利销售其他项目大多是自己的销售团队与当地知名代理机构联合销售，而保利天悦将全部由保利自己的销售人员进行营销工作。
这足以标明保利对该项目的重视。
据悉，将该项目顺利推出，打造成功之后，保利会将“天悦”作为旗下豪宅的品牌保留使用，并将作为豪宅产品线在全国其他地方复制开来，从而展开保利的顶级豪宅生产。
试水豪宅
尽管已经将去年的销售做到了732亿元，但保利其实真正上市大规模的发展房地产业务还是从2006年开始的。
短短6年，保利从年销售几十亿到如今的700亿元，留下的是一路狂飙，突进扩张的身影。
需要快速的资金周转以支撑其高速发展，并迅速抢占市场的保利在过去显然更为无暇顾及相对投入时间长、回报产生慢的顶级豪宅项目。毕竟，针对刚需人群快速开发，迅速销售的方式才能够保障保利地产的发展速度。
而在6年之后，当保利将地产业务的发展已经提升至全国排名前三的时候，特别是在2011年销售过百亿，市场排名第一的总部广州，保利开始寻求更多元化的发展方向也是顺理成章的事情。
不过，对保利此举部分业内人士亦有不同看法。
广州资深房地产专家韩世同表示，目前为止，保利并没有开发过高端产品，也没有看到其做豪宅特别多的成功案例。
他续称，开发高端豪宅项目需要一定的经验，所以保利的此次豪宅项目的试水需要谨慎与小心。
更重要的是，保利推出豪宅的时间节点颇为特别。从2010年调控以来，高价豪宅就是重点调控的对象，而从去年全国普遍的销售情况来看，卖得好的正是针对刚需的低价楼盘，大部分豪宅皆陷入了销售困境之中。
特别策略
或许正是因为此次保利推出产品类型颇为特别，所以保利在采取的销售策略上也并未走寻常方式。
据悉，本次保利欲首推的项目，其中一栋大户型单位为保利天悦项目中为数并不多的一线江景房豪宅。
首次开盘就将景观资源最好的一线江景房推出销售，这显然与一般项目大部分首推最外围项目，以期使得项目价格“低开高走”的惯例大有不同。
广州中原总经理黄韬称，这主要是因为保利卖的是豪宅项目。
其称，既然保利要将此打造成旗舰项目，那么自然不可能打折或降低价格以拉低产品的定位、形象，因此，首期将最好的、最能震撼消费者的产品推出，从一开始就树立起保利天悦顶级豪宅的形象与口碑，对这个项目以后的销售是非常有帮助的。
黄韬称，只要通过第一期销售将保利天悦的口碑树立起来了，并获得了消费者的认可，那么在这个基础之上，以后的新的组团或房源都会有一个很好的定价基础。
黄韬认为，针对保利天悦的定位及特点，保利公司采取的营销策略显然十分聪明。