编者按 作为老牌央企，先天和后天优势均十分显著的保利地产，也不得不面临“史上最强调控”施加的业绩增速大减、巨额现金赤字、高负债率等问题。但在保利地产已看似“步履蹒跚”的时候，其央企的背景、灵活而成熟的市场操作、顺势转型的拓展模式和姣好的年度成绩也让人看到了保利地产的十足底气。在调控风起云涌的这一年，那个被称为“激进”的保利，已开始收敛、慢慢稳健。在“3-5年再造”这个野心勃勃的目标下，2012年，我们将看到一个怎样的保利地产?
老牌央企，保利“步履蹒跚”?
作为大型央企旗下的房地产企业，保利地产不仅先天优势显著，自身实力也不凡。但这位房产央企大佬在2011年却不得不面对业绩增速大幅减缓、巨额经营现金赤字、高净负债率、地王消化不良……等等一系列问题，而这些问题也不禁让人发问：老牌央企是否已“步履蹒跚”?
自1月9日晚保利地产(600048)公布了12月份销售简报后，该集团2011年度业绩情况也大白于众。简报显示，保利地产2011年度实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%;实现净利65.14亿元，同比增长32.39%。
值得指出的是，保利地产12月份签约面积为51.96万平方米，签约金额也仅56.21亿元，分别同比下降16.47%和37.68%。至此，保利地产已连续五个月处于负增长状态，且签约面积和签约金额双双下降，其中签约面积同比降幅均在30%左右，而签约金额同比降幅也保持在12%以上。
逐月来看，保利今年全年只有6月份签约金额突破百亿，达到113.54亿元，同比增长78.97%。但首次破百亿的记录，也成了保利今年的唯一，紧接着的7月份，其销售业绩、销售面积比前月减少了一半以上，后续业绩也不见起色。
事实上，除了业绩上增速减缓的问题，巨额经营现金赤字和高净负债率也是保利的两大心病。老牌保利仍然沿袭过去5年的老牌运营方式，主要靠外部融资解决经营现金赤字问题，而保利地产从外部融入的资金，相当一部分又以存货的方式持有，并没有完全参加周转。在调控加深、市场交易量持续下跌的2011年，保利地产的存货量也大幅增加，其随之将承担的经营现金亏空也朝一个巨额数据奔去，而这个数据仅在第三个季度末就已经达到了66.7亿元。
在负债率上，保利地产2011年资产负债率高达80.74%，另外以第三季度末为限，保利地产的资产负债率、扣除预收款项后的负债率、净负债率也分别达到了79%、45%和146%，相比2009年末提高9、8和97个百分点。
“目前有些房地产企业的存货占其资产的比例已高达4/5，这意味着如果房价下降30%左右，资产负债率高的这些房地产企业将可能出现资不抵债的情况。”中央财经大学教授鲁桂华表示。
急中见稳，保利底气十足?
“央企的融资成本远比民营企业低，例如央企的贷款利率大概只有3%，但是像华远地产这样的公司，利率几乎差一倍，3年开发时间累积下来的资金成本差出好几亿元。”华远地产董事长任志强接受媒体采访时曾透露。
不得不说“中央企业”背景提供的融资、拿地等便利的确为保利地产的开拓之路加足了底气，但作为中国首屈一指的大型房地产企业，保利地产的底气来源不限于此。
在“拿业绩说话”的房地产行业，虽然保利地产8-12月业绩连续负增长，但其2011年的营业收入仍为470.28亿元，净利也达65.14亿元，分别同比增长31.02%和32.39%。相关机构对19个大型房企年度目标进行的统计结果便显示，今年多家房企到11月份仅完成年度目标的 60%-80%，部分房企完成率甚至不到60%，只有保利地产、恒大地产、中海地产、中建国际、华润置地5家企业完成了年度目标。
而销售方面，保利作为2011年率先举起楼市降价大旗的房企之一，通过低价入市、灵活定价的策略，取得了逆市快跑的效果。据悉，仅保利杭州的湾天地项目，通过推出低于区域房价3千左右的起价(7280元/平)，便在七天内吸引了两个“购房千人团”，回笼资金16.28亿元。
实际上，在2011年严厉的宏调背景下，以“激进拿地”著称的保利，虽然依旧拿下8幅地块、收购北京蓟门桥单价地王、缴存10亿改造监管资金参与广州冼村旧改，但其去年其新增权益建筑面积(291.28万平方米)和地价款(78.24亿元)均同比下降(降幅10.51%、 43.12%);2011年，虽然保利地产存货压力大幅攀升，但其开工面积同比已大幅增长……诸多迹象看出，以往被称为“激进”的保利，已有收敛，在市场的改变下，其也在顺应和调整。
“3-5年内再造一个保利地产。”这是保利地产董事长宋广菊给集团定立的目标，按目标计算，保利各项指标年增长率最高不会超过30%，这是一个相对保守的指标预测，而公司内部指标往往更高，一旦实际数据高于预期，便会给投资者带来更多惊喜。由此，在顺应市场变化与低姿态高成长性的发展策略中，保利地产面对2012年的发展目标不仅可以底气十足，其或许还能带来高出人们预期的惊喜。