一、开展社区互联网服务的必要性分析
保利集团开展社区互联网业务非常必要，原因有二：其一，传统地产的发展模式遇到瓶颈，地产市场拐点来临，保利需要新的盈利点保持增长；其二，与地产业务联系紧密的社区商圈正在被引爆，展示出了巨大的增长和盈利潜力
（一）房地产市场下行需要新的业务增长点
未来十年，国内房地产行业大规模的资本投入、大规模的开发将逐步走向结束；整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同时，房地产利润将向制造业的社会平均利润看齐。今年以来，随着房地产市场拐点的来临，对于房企来说，转型寻求突围已成关键之路，企业需要新的业务增长点。
（二）社区商圈被引爆，呈现巨大商业价值
最近两年围绕社区商圈的商业模式和领先企业不断涌现，而其中的参与者大体可以分为两个类型：来自互联网的资源整合者，以及来自传统房地产企业的业务延伸者，尤其是从传统物业企业所做的业务延伸。
1．互联网企业——基于社区商圈的资源整合者
2013年下半年起，围绕社区服务业做垂直平台式O2O的创业者成倍增加。个性化摄影、美甲美容、理发、按摩、心理咨询、房产经纪、律师、医生、陪练、家教、一对一培训、家政、电器维修、汽车维修、家具房屋维修、演艺主持、跑腿、代驾、洗车、空调清洗、地板打蜡、白蚁防治、管道疏通、开锁、道路救援、快印等数十个领域里，都出现了大量创业者。
其中代表性的企业，如社区001、饿了么、e家洁等代表性企业均已经获得资本追捧，发展势头迅猛，以社区001为例，薛蛮子投资500万元成立才两年的社区001，据说如今月营收已经过亿元，而且从北京发展到了全国10多个城市，最近被投资公司估值已达20亿。
2．房地产关联企业——基于地产的业务延伸
房地产企业对用“互联网思维”开展房地产业务展开了热烈讨论，万科、万达、中海等大型房企，包括保利管理层集体访问了阿里、腾讯、小米等多家互联网企业。6月，万科与百度达成战略合作关系；7月，以互联网社区服务模式著称的花样年的上市；8月，宋卫平组合其物业公司成立蓝城公司，声明：房地产已经是明日黄花，用电商模式经营物业才是朝阳；9月，万达出资50亿元与百度、腾讯（以技术支持入股、各占15%）成立电商公司等等。
对于房地产企业而言，未来可持续生存的关键是服务，只有为社区居民甚至整个城市提供优质服务，才能获得下半场的入场券。当下在移动互联网的信息技术对传统商业模式构成极大挑战，房地产企业必须有互联网思维，房地产已经跨入了拼服务拼软件的时代，服务将成为各大房地产企业竞争的焦点，近年来房地产企业品牌模式竞争逐步取代成本和性价比竞争。谁能先人一步提供更完美更贴心的服务，洞察业主每一个细小的需求，谁就能赢得市场下一枚金钥匙。
从我们的调研情况看，房地产与互联网结合的最出彩的增长点应该是：社区服务。由于社区服务属于后端服务，过去，物业管理一直是作为卖房子时候增加“品牌价值”的一个招牌，是房地产品牌的延伸，物业公司前期要靠开发商补贴、后期也基本微利，地产商往往引以为鸡肋，用之无利、弃之可惜。而在房地产步入拐点，物业管理涉及的数十万、百万的业主就可以成为利润的新来源，并且具有持续性。小区服务就成为一座“金矿”，包括小区商业、物流、金融、服务等会成为未来房地产业务的主要发展方向。实际上，从电子商务平台来看，这些服务，无论是线上还是线下，实质上都是互联网电子商务的主要终端和对象。据统计，截止2013年，全国物业公司在管和可管的物业面积已超过了200亿平方米，有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心转变为各种类型的社区（小区）商业；欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%；截止2012年，500户以上的小区全国约有5万个，约2500万户，人口9000万；这些人都是中国的中产阶级或以上的富裕阶层，按照人年均消费1万元计算，一年消费额为9000亿元人民币。所以，社区服务是互联网与房地产结合最能够产生突破和利润增长点的领域。
目前彩生活、长城物业、万科物业、龙湖物业等都已经开发了自己的移动端应用，尝试对社区周边资源进行整合，并取得初步成效。
二、开展社区互联网服务的可行性分析
针对社区商圈的布局，地产公司因为借助物业控制着社区线下的物理入口，并且更容易获得业主的信任，因此涉足社区互联网服务具有先天优势，除此之外，此领域的先行者已经取得了阶段性成果，如花样年旗下的彩生活。
接下来就从行业成功案例的剖析、保利集团自身的优势，以及潜在风险三个维度进行可行性分析：
（一）地产企业布局社区互联网服务的成功案例——彩生活
简要情况：深圳市彩生活服务集团有限公司（简称“彩生活服务集团”）原来是一家小型房地产公司（花样年集团、国内房地产企业排名147位）的物业公司。2012年，彩生活引入互联网专业人员独立运行，2013年引入奇虎360（国内排名第5的互联网公司、市值100亿美元）。2014年7月3日，彩生活在香港上市，为内地第一家也是唯一一家物业互联网服务类型的上市企业。上市当天，彩生活以55.6亿市值反超花样年3.2亿港币；最高时市值80亿，目前，市值71亿，超过母公司51%。一家营业收入只有2.33亿的物业公司市值为什么超过营收72亿元的母公司；对比花样年地产业务与彩生活平台业务，彩生活独立运行仅2年，办公楼是租的，手中只有现金、团队，典型的互联网轻资产模式；战胜其母公司——花样年地产（几千名员工、1000多万平米的土地储备，2百亿的物业、酒店、商场）房地产模式。
股权结构：彩生活上市前的三大股东是：花样年（持股67.2%、2位非执行董事）、以唐学斌为首的管理团队（持股28.8%、2位执行董事）、奇虎360占5%的股权（1000万美元入股）。大股东不参与具体经营。
组织架构：
集团层面按照互联网公司模式搭建，管理委员会主要负责战略、客服中心负责监督，网络公司负责具体运营。
执行层面的项目物业公司、服务中心、策划中心和金融公司负责具体实施。
运营利润：在彩生活公布的数据中，2013年如果剔除上市开支的影响，公司的纯利润率达29 .5%；2011年和2012年，纯利润率分别为16%和22.8%，远超房地产开发的纯利润率。
商业模式：建立在互联网平台的“物业管理+工程服务+社区增值服务”。
彩生活采用“酬金制物业管理”的管理模式，即业委会与物业管理公司签订合同，彩生活代理小区的物管工作，进行管理和智力输出并收取10%的物业费作为酬金，与之相关的人员和物料成本都由业委会承担。招股说明书中提及，在2011-2013年度，这种物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。
工程服务主要包括为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。同时开展合同能源管理服务，为业主安装节能灯具，分享电费节省收入。工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率39%。
社区增值服务包括租赁公共空间、广告、房屋租售、商品售卖等。除此之外，彩生活还在住宅区推出驻场展示室———彩生活空间，为供应商展示产品和服务例如大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品的展示售卖空间。在接到订单后直接有供应商发货并收取一定比例的业务介绍费用。这部分业务的增长迅猛，2013年增值服务收入接近4500万元，在总收入中占比19%，毛利率100%。
实现方式：彩生活的商业模式主要依靠互联网平台“云处理”和“大数据”实现：（1）彩生活的盈利模式不再是传统的物业管理费，而是社区增值服务以及社区金融，其打造的“微商圈”真正将“业主”和“商家”通过其打造的服务平台整合在一起，从而为其产生新的利润。（2）在实际管理过程中大量利用基于移动互联网开发的管理软件，在内部管理过程中使用“彩管家”，鼓励业主使用“彩之云”进行管理运营，利用“彩商家”整合商家资源。（3）使用ERP平台实现扁平化管理，公司总部可以直接管控到每个物业小区，并实现了对项目现场的集中管控，一方面提升管理质量、一方面减少人力成本。
启示：社区互联网服务通过移动互联网进行推广和普及，整合线下资源为用户提供一站式服务并深度挖掘用户的价值，智能社区服务颠覆传统物业服务，是房地产发展的大趋势。
（二）保利集团涉足互联网服务的分析
1．优势分析
（1）保利集团天然优势。与彩生活相比，在社区互联网服务领域保利集团的优势主要凸显在规模、国企背景等方面。
规模：中国保利集团旗下房地产平台保利地产与保利置业，2013年销售额合计排名第3位，拥有1.5亿平米的社区物业、300万户业主。在大型房企物业开展互联网小区服务，是一个全新的蓝海领域，对比“彩生活”，保利房地产平台拥有的社区物业面积是它的12倍、业主人数是它的15倍，如果进入资本市场，比照其上市时54亿元的市值，完全能够再造一个保利地产。
国企背景的优势（我们在商务部电子商务司的协调下，已经与阿里、百度、京东、顺丰等公司进行接洽商谈，这些大型互联网公司对此特别是保利的国企背景均很感兴趣）。
（2）快速实现营业收入，为集团进入世界500强提供强有力的保障。从京东和顺丰电商平台运营提供的数字可以看出，如果通过互联网平台引入相应的商品服务，对应保利300万业主，平均每户每年在平台消费1万元，1年就可以产生300亿元的营业收入，可以完全保证集团顺利进入世界500强。
同比，整合保利系统两家上市公司的建筑业务对集团进入世界500强贡献不大。由于保利建设及两家上市公司的建筑公司承接的大部分是集团内部业务，管理模式是总包代管，自营业务很少；目前，基本上丧失了取得外部业务的能力。从财务核算角度看，集团内部业务的营业收入基本上被抵消。
（3）有利于提升保利品牌价值，进而提升保利地产品牌价值。从集团两家上市公司看，剔除商业物业后，社区物业的毛利润极低，保利地产物业公司2013年度利润率只有1%；保利置业利润率更低。把他们从上市公司剥离，不仅有利于提高上市公司毛利润，提高地产主业的竞争能力，还有利于这些物业资产的重组，发挥其最大优势。
此外，南方公司所属广州保利网络科技投资有限公司在细致的市场调研基础上，已经开发了社区互联网服务平台APP（这款APP整合了物业服务、O2O服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营6个板块，为业主提供物业费停车费缴纳、投诉报修、小区通知、周边优惠、天天特价、生活超市、彩票等十多项功能）和物业综合管理平台（为物业公司扁平化管理、OA控制提供了工具。该系统平台的建设将业主的数据电子化，包括业主的年龄、职业、家庭成员、爱好、交费习惯、消费额度、支付习惯，以及宠物、车辆、旅游等消费信息）。这两个平台基于云端和大数据，采用云服务+开放平台技术架构，能够支持不同的物业公司在该平台上运营。该平台整合了支付、社交平台，为社区业主打造一个属于自己社区的实名制邻里社交+O2O的服务平台，能够在上面进行居家生活方方面面的活动。目前，两个平台已经在南方公司所属几个小区试用。
2.风险分析
房地产企业本身不具有互联网基因，如果独立运作此项目失败概率较大，如万达2012年在内部成立了以整合商业物业服务为盈利模式的电商部门，经过1年半的运行，投入了20亿，没有取得任何效果，今年6月，当时从阿里等招聘的管理层离职、部门解散、项目失败。失败原因主要体现在以下两个方面：文化难融合，绩效体制冲突
一是文化难以融合。互联网企业是扁平化的管理方式，极少有类似行政命令的情况，不管谷歌还是阿里巴巴，都是放手让团队先做，一开始很少考虑财务层面。而在房地产等传统行业，一般是领导先提要求，下属根据领导要求用PPT的模式向领导请示汇报，所有的事情都需要领导批准才能做。“领导不问，不要发言”是常态。
互联网思维的核心就是“用户第一”和“快速试错”。用户第一是目标，这个道理很简单，但做起来很难。为什么要快速试错呢?因为互联网最大特点就是，用户所有的行为轨迹，都记录在你的服务器上。在这个前提下，企业就要敢于让团队犯错误，给团队足够的资源和时间犯错误。当然，犯错误都是有成本的，如何降低成本，这就要靠产品和研发团队。产品运营团队要把试错的路径想清楚，并且尽量分解成最小的实施单元。试错精神的本质是让团队做微决策、日常决策，而不是老板自上而下地做决策，因为一线团队最贴近用户。这种决策成本是最低的，有一种自增长的机制。
二是绩效难以统一。纯粹的房地产公司，需要大资金、大团队，最后才能实现收益，领导和资金是决定因素。然而在互联网企业，员工是决定因素，是最大资产，几个、十几个人花很少的钱做的公司最后卖到上亿美元是很正常的事情。但是，这需要好的激励机制，如果不能共享公司的成长，那么，公司一百倍的升值与你有何关系?所以，互联网公司都会有自己的期权制度。比如谷歌的人为什么很难挖，背后都是有很强大的期权支撑的。而且谷歌的做法是：在招聘的时候要求很严格，按照标准找到最合适的人，进来后就让他自由发挥。甚至有规定，20%的时间可以自由发挥，随便干什么都可以。这种机制基于大家都愿意做成一番事情，更多时候是员工找项目给老板做，最大限度发挥人才的能力。
这就是为什么，花样年会把彩生活拆分出来独立运营并取成功；万达会投入巨资与腾讯、百度合作成立合资公司独立运营互联网项目的原因。
三、保利集团开展社区互联网业务运作模式选择
经过长期市场调研并参照彩生活模式，我们对保利社区互联网业务运作提出以下模式：开发联系物业和业主之间的互联网平台——自建或引入第三方电商的商品、服务供应链——向社区（小区）业主提供服务——实现营业收入和利润。具体的讲，就是通过互联网平台实现业主所需要的所有服务，实现增值收益。
具体运行有四种模式：
（一）整合保利物业平台，开发平台，自行建立商品、服务供应链（采购、仓储、物流、配送）。
优点：控制全产业链，利益最大化；
缺点：资金投入大；缺乏经验、人员，存在失败的可能。案例：万达（万达2012年底投资20亿组建电商公司，经过1年半的运营，今年6月宣告失败，管理层离职、公司解散；今年8月，万达宣布投入50亿，腾讯、百度以非资产方式入股30%，重新开始。
（二）整合保利物业平台，开发平台，引入国内大型第三方电商建立合资公司或者合作运营，由其提供已经成熟商品、服务供应链。
优点：前期投入少，可以充分利用第三方在电子商务方面的经验，迅速开拓市场、打开局面、实现收益、形成品牌，未来可以向其他房地产的物业复制，在资本市场上实现最大化的收益。案例——彩生活——与奇虎360合资——香港上市；
缺点：与第三方电商的合作关系需要经过艰苦细致的谈判才能解决（资料背景：国内大型互联网公司目前处于强势，有很强的话语权，百度800亿美元、京东400亿美元市值、顺丰120亿美元估值，相比较，即使保利集团整体上市也不会超过1000亿人民币）
（三）不改变组织架构，在上级公司的协调下，保利物业公司与互联网服务公司平行运行。成立网络互联网服务公司，由其与第三方电商合作或者合资，向保利物业公司提供相应的服务，双方实现收益分成。
优点：不改变组织架构、不需要整合，初期投入少；
缺点：传统物业与互联网仍然存在难以融合的风险。
结论：
结合当前保利集团实际情况和电商竞争格局，第二种模式是优选方案。一是引入战略合作伙伴，实现强强合作优势互补能够迅速确立行业地位；二是当今环境下要用互联网思维首当其冲离不开行业大佬，通过引入当今优秀的电商企业，植入先进管理经验和团队建设经验，包括股权激励。同时也可以达到吸引风险投资的经验。为建立健康的公司治理结构和董事会运作打下良好基础。如彩生活上市前的三大股东是：花样年（持股67.2%、2位非执行董事）、以唐学斌为首的管理团队（持股28.8%、2位执行董事）、奇虎360占5%的股权（1000万美元入股）。从股权结构上有房地产开发企业、管理团队（股权激励实现人力资源战略）和风投（为日后资本运作做好了准备）。